Market Report - Milano Roma - H2 2020 by ENGEL & VÖLKERS Italia

Market Report Milano • Roma H2 2020

The Market Report • Milan & Rome H2 2020 edited by Engel & Völkers has been realized with the collaboration and scientific support of Nomisma.

MARKET REPORT • MILANO & ROMA H2 2020

Indice

Economia Italiana

Il mercato residenziale di pregio a Milano

20 Il mercato residenziale di pregio a Roma

Economia italiana

mercato residenziale di 20 Ilpregio a Roma

Mercato immobiliare in Italia

29 Il punto su Roma

mercato residenziale di 9 Ilpregio a Milano

17 Il punto su Milano

mercato di Milano e 31 IlRoma in sintesi

inglese 33 Versione English version

Economia italiana

59.641.488

-8,9%

-10%

-13,9%

91,6

Popolazione 1 Gen 2021

PIL 2020 (var. % annua; prev. Istat)

Spesa delle famiglie 2020 (var. % annua; prev. Istat)

Vendite di immobili YTD Q3 2020 (var. % su YTD Q3 2019)

Prezzo medio immobili Italia H1 2020 (index: 2011=100)

Fonte: Istat, Agenzia delle Entrate e Engel & Völkers

Scenario economico e prospettive

Il clima di fiducia

Nel secondo semestre 2020 in Italia non si è arrestato

La crisi in atto ha generato profonde ripercussioni

il dilagare della pandemia che ha impattato sulle

sul clima di fiducia di consumatori e imprese, che

performance del PIL. A fine d’anno, l’aumento dei

ha registrato un crollo in aprile-maggio e ottobre-

contagi, le limitazioni alle attività e l’incertezza hanno

novembre.

frenato la forte ripresa del terzo trimestre, quando le

Alla fine del secondo semestre, dopo il crollo di

attività industriali, edili e di vendita al dettaglio erano tornate sui livelli di dicembre 2019. Le restrizioni e l’incertezza pesano infatti sulle attività economiche e sociali, sebbene il sostegno del governo abbia in parte mitigato gli effetti su imprese e famiglie. Il risparmio precauzionale rimane elevato e calano i redditi. Dopo il brusco calo del 2020, stimato da Istat nell’8,9%,

novembre, la fiducia sia delle imprese (87,7) sia dei consumatori (102,4) ha ripreso a crescere anche se il livello degli indici rimane ancora decisamente al di sotto di quello precedente l’emergenza sanitaria. Con riferimento alle imprese, Istat segnala che l’aumento dell’indice composito è trainato dal settore manifatturiero e dalle aspettative, espresse dagli imprenditori operanti nei servizi, sugli ordini (servizi di

il PIL dovrebbe aumentare del 4,3% nel 2021 e del

mercato) e sulle vendite (commercio al dettaglio). Per

3,2% nel 2022 (stime OECD). Gli investimenti e le

quanto riguarda i consumatori, sono in miglioramento

esportazioni

le aspettative sia sulla situazione economica generale

dovrebbero

riprendersi

gradualmente

parallelamente al settore manifatturiero, come mostra il

sia su quella familiare.

loro trend al Q3 2020, nei dati di Banca d’Italia.

Fonte: Istat (consuntivo) e previsioni Nomisma su fonti varie

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Fonte: elaborazioni su dati Istat

Mercato immobiliare in Italia

Le compravendite residenziali La prima metà del 2020 aveva già registrato una flessione

flessioni semestrali ormai prossime alla stazionarietà, nel 2020 la congiuntura economica legata alla pandemia ha impattato sui valori con un ulteriore deprezzamento.

consistente dei livelli di attività, testimoniata da una

In particolare, nei 13 grandi mercati italiani monitorati

variazione tendenziale di -15,5% nel primo trimestre,

da Nomisma, il prezzo medio è diminuito dello 0,9%

cui aveva fatto seguito un calo ancor più intenso pari

su base semestrale, con differenti intensità di flessione

a -27,2% nel secondo trimestre, come conseguenza

a seconda dei mercati. Le città Top 5 per livello dei

delle misure restrittive imposte dal lockdown. Così

prezzi medi delle abitazioni nuove o ristrutturate al

come evidenziato a livello economico generale, il terzo

nuovo hanno mostrato le seguenti flessioni semestrali:

trimestre dovrebbe aver fatto segnare un andamento

nell’ordine, Venezia (3.874 €/mq; -1,4%), Milano (3.735

migliore delle attese, con una flessione di entità inferiore

€/mq; -0,6%), Roma (3.145 €/mq; -0,8%), Firenze (2.772

a quanto sperimentato nella prima parte dell’anno.

€/mq; -1,1%) e Bologna (2.458 €/mq; -0,9%).

Con l’arrivo della seconda ondata virale in autunno, le

Con riferimento all’outlook, le prospettive per il

previsioni per il quarto trimestre 2020 hanno evidenziato

prossimo triennio indicano una prosecuzione della fase

un peggioramento dei livelli di attività, di proporzioni

di contrazione dei valori, con un trend decrescente

non dissimili da quelle registrate nella prima parte

nel tempo. Per il 2021 e il 2022 si prospettano segni

dell’anno, tanto da fare ipotizzare per il consuntivo 2020

ancora negativi, sebbene il settore residenziale risulti

un numero di transazioni pari a 500 mila unità (-17,1%

il meno impattato dalla riduzione dei valori e il primo

annuo) in uno scenario Base e a 491 mila in uno scenario

a invertire il trend negativo rispetto ai comparti

Hard (-18,7%). Considerato che, prima della diffusione

d’impresa. La situazione si presenta molto eterogenea

del Covid-19, le previsioni prefiguravano un numero di

tra le città monitorate: Milano e Bologna saranno le

compravendite pari a 612 mila, risulta evidente l’ampia

prime a evidenziare segnali di crescita nel 2022, cui si

quota di mercato che la pandemia ha eroso.

affiancheranno Firenze, Venezia, Palermo e Cagliari a partire dal 2023. Le città che manifesteranno i cali più

L’andamento dei prezzi

intensi saranno, invece, Torino, Genova e Roma, con un andamento deflattivo per tutto il triennio di previsione.

L’indice medio globale Italia dei prezzi delle abitazioni

Milano, in particolare, si differenzia per le prospettive

signorili e civili elaborato da Nomisma mostra una

di stazionarietà già nel 2021, seguita da una ripresa nei

flessione del -0,7% su base annuale e del -0,4% su base

due anni successivi. Rimane più penalizzato il mercato

semestrale. Se a fine 2019 il recupero dei prezzi, pur

di Roma.

lento e fragile in molti contesti territoriali, presentava

Fonte: elaborazione su dati Agenzia delle Entrate e stima Nomisma per H2-2019

Fonte: Nomisma

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Fonte: Nomisma

Il finanziamento immobiliare Considerando la dinamica dei mutui immobiliari, Nomisma stima che il 2020 si sia chiuso con erogazioni complessive pari a 49,2 miliardi di euro. Tale stima si rifà a uno scenario previsivo Base, che restituisce un andamento dei flussi dei mutui erogati lievemente positivo rispetto al 2019 (+0,8%), sostenuto prevalentemente da surroghe e sostituzioni, a fronte di un esiguo calo delle nuove erogazioni. La stima per il 2020, basata su dati preconsuntivi dell’erogato e delle compravendite, rimanda infatti a un’incidenza di surroghe e sostituzioni decisamente superiore a quella registrata nel 2019 e pari al 20,2%. In tale contesto, la quota di transazioni sostenute da mutuo sul totale risulta in aumento e stimabile nell’ordine del 57,1%. In base a questo scenario il 2021 dovrebbe assistere a un peggioramento dei flussi per acquisto, a causa della effettiva emersione degli effetti della crisi economica in atto e del possibile affievolimento del sostegno pubblico, con un calo prospettico dei nuovi mutui del -17,8% annuo, riconducibile a un arretramento sia delle nuove operazioni che delle surroghe e sostituzioni. Quest’ultima 8

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Fonte: elaborazioni su dati Banca d’Italia per dati consuntivi; previsioni Nomisma per H1-2020

componente potrebbe infatti risentire di una dinamica dei tassi di interesse non più in contrazione e del progressivo esaurirsi delle condizioni di convenienza.

Il mercato residenziale di pregio a Milano

1.406.242

-20,8%

6,2 - 9,9 EUR K/m²

250 - 360 EUR m²/Y

18.400 EUR/m²

Popolazione 1 Gen 2021

Compravendite YTD Q3 2020 (var. % su YTD Q3 2019)

Nuove/ristrutturate, prezzo prime medio H2 2020

Nuovo/ristrutturato, canone prime medio H2 2020

Nuovo/ristrutturato, centro città prezzo massimo H2 2020

Fonte: Istat, Agenzia delle Entrate e Engel & Völkers

Congiuntura e outlook

lockdown primaverile. La domanda per acquisto delle famiglie ha tenuto, e si

Il perdurare della pandemia, che si è manifestata con

mostra influenzata dalle nuove esigenze di vita dovute

particolare veemenza nel Nord Italia e in Lombardia, ha

alle restrizioni imposte. Gli acquirenti prediligono

influenzato la performance del mercato milanese che,

infatti zone meno centrali a fronte di un più vantaggioso

dopo anni di ininterrotta crescita, nei primi nove mesi

rapporto tra dimensione dell’immobile e prezzo e della

del 2020 ha registrato un crollo delle compravendite del

presenza di zone verdi. Il trend, già in corso, di una

20,8%, con un calo tendenziale nel terzo trimestre del

preferenza per la qualità dell’immobile a discapito della

15,5%.

location ha subìto un’accelerazione: ne beneficiano i

A fronte di tale situazione generalizzata, il mercato

nuovi sviluppi residenziali in contesti più periferici e

immobiliare di pregio ha ben performato nel terzo

comunque ben collegati alla città. Nonostante i benefici

trimestre dell’anno, facendo registrare livelli di attività

fiscali connessi alle ristrutturazioni la domanda si

nettamente superiori ai corrispondenti mesi del 2019 e

concentra ancora largamente su immobili già ristrutturati

recuperando così parte del terreno perduto durante il

di qualità, a scapito di immobili da ristrutturare.

Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia delle Entrate

Fonte: Nomisma, Indice di performance residenziale

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Il mercato è rimasto estremamente liquido, con tempi medi di collocamento che si confermano tra 1-2 mesi per gli immobili di taglio medio (trilocali di circa 80 mq), di circa 3 mesi per i tagli più grandi e tra 2-4 mesi per i mono e i bilocali. Gli sconti sul prezzo richiesto rimangono contenuti (4%-8% medio). In particolare, per mono, bilo e trilocali lo sconto si assesta mediamente su 5%-8%; per i quadrilocali e oltre (80 – 160 mq) su 3%-6% e per le unità immobiliari di grande dimensione (oltre 160 mq) su 4%-8%. Tra le zone più richieste si segnalano Brera, in Centro Storico; Pagano, Buonarroti, Fiera - Sempione in zona Ovest; Porta Venezia - Indipendenza in zona Est; Isola - Porta Nuova in zona Nord; Porta Romana – Medaglie d’Oro - Muratori in zona Sud. Il mercato delle locazioni ha profondamente sofferto gli effetti della pandemia, passando da una situazione di crescente domanda e assorbimento pressoché immediato, a una in cui i driver della domanda sono venuti del tutto meno (business, didattica, eventi e turismo), generando tassi di vacancy e domanda rarefatta. In questa situazione è emersa una piccola ma rilevante nicchia di mercato di sostituzione, con buona richiesta per tagli medio-grandi destinati a famiglie con esigenze o necessità di sostituzione per upgrade, spesso a fronte di canoni di locazione favorevoli al cambio. Più in sofferenza il mercato dei tagli piccoli (mono e bilocali) con effetto anche sul mercato delle compravendite della stessa tipologia di tagli.

Outlook H1 2021 L’outlook di Engel & Völkers per il primo semestre 2021 vede previsioni di stazionarietà di prezzi e transazioni. Si segnalano aspettative di ulteriore crescita per le abitazioni ad uso proprio, mentre resta in sofferenza il mercato dell’investimento per effetto della forte flessione della domanda di locazione e quindi delle prospettive di rendimento nel breve/medio termine dell’asset. Per la ripresa del mercato delle locazioni infatti sarà necessario attendere la riapertura delle attività che generano domanda (business, formazione, eventi e turismo). Tale eventualità riporterà progressivamente un equilibrio tra domanda e offerta, riducendo lo stock in locazione oggi accumulato e impatterà positivamente anche su tempi di assorbimento e livello dei canoni.

Fonte: Engel & Völkers

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Centro Storico Nel secondo semestre 2020 le quotazioni in Centro Storico rimangono sostanzialmente stabili su base semestrale con un leggero aumento per gli immobili (nuovi o usati) che possiedono terrazzi o spazi aperti. Il range dei prezzi medi va da 8-15 mila euro/mq per gli immobili ristrutturati al nuovo e da 6-9 mila euro/mq per quelli da ristrutturare. Le quotazioni top arrivano a circa 18 mila euro/mq nel Quadrilatero e a Brera, e a 16-17 mila euro/mq in San Babila e Castello-Foro Buonaparte. I canoni per le residenze nuove/ristrutturate al nuovo sono stazionari (330-450 euro/mq/anno), come pure per le abitazioni in buone condizioni (210-270 euro/mq/ anno).

Fonte: Engel & Völkers

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Zona Ovest I prezzi medi delle abitazioni nuove/ristrutturate al nuovo restano stabili rispetto al semestre precedente. Le quotazioni medie vanno da 5.500 a 7.000 euro/mq per gli immobili ristrutturati al nuovo e da 3.900 a 5.100 euro/mq per quelli da ristrutturare. Si posizionano fuori range le quotazioni di City Life, stabili e comprese tra 6.800-11.200 euro/mq e, nella fascia inferiore, quelle di Gambara e San Siro, comprese tra 3.500-5.000 circa. Cala, per contro, il livello medio dei canoni, con i valori degli immobili nuovi o ristrutturati al nuovo compresi tra 235-330 euro/mq/anno e degli immobili in buone condizioni tra 175 a 230 euro/mq/anno.

Fonte: Engel & Völkers

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Zona Est I prezzi medi registrano una lieve flessione su base semestrale in tutte le zone monitorate, con valori di compravendita compresi nel range 5.500-7.000 euro/mq per gli alloggi ristrutturati al nuovo. Fa eccezione Città Studi dove le quotazioni medie di zona diminuiscono sia per le abitazioni nuove/ristrutturate che per le abitazioni da ristrutturare. Diminuiscono nel complesso i canoni medi di locazione sia per le abitazioni ristrutturate (235-305 euro/mq/anno), sia per le abitazioni in buone condizioni (155-180 euro/mq/anno).

Fonte: Engel & Völkers

Zona Nord Le quotazioni medie sono in flessione in tutti i quartieri dell’area, con prezzi medi che variano da 5.900 a 10.200 euro al mq. I prezzi medi top si segnalano in Porta Nuova (18.000 euro/mq) e tuttavia anche l’area di XXV Aprile, Corso Como e Stazione Garibaldi registra un prezzo medio massimo significativo, pari a 10.200 euro/mq. I canoni flettono anch’essi, rispetto al semestre precedente, compresi nel range 250-410 euro/mq/anno per le abitazioni ristrutturate e tra 155-205 euro/mq/anno per le abitazioni in buone condizioni. Market Report • Milano & Roma H2 2020

Zona Sud Le quotazioni medie flettono per le proprietà ristrutturate al nuovo, che variano in un range tra 5.300 euro/mq di Medaglie d’Oro-Lodi e 9.500 euro/mq di Porta RomanaCrocetta-Quadronno. Tengono per contro i prezzi delle abitazioni da ristrutturare, rispetto al semestre precedente.

Fonte: Engel & Völkers

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I canoni di locazione diminuiscono su base semestrale, compresi nel range 200-325 euro/mq/anno per le abitazioni ristrutturate e tra 180-250 euro/mq/anno per le abitazioni in buone condizioni.

Fonte: Engel & Völkers

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Fonte: Engel & Völkers

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Il punto su Milano

Intervista Roberto Magaglio Licence Partner Engel & Völkers Milano Petra Mojžíšová Licence Partner Engel & Völkers Milano Marco Sorbara Direttore Commerciale Engel & Völkers Milano Lorenzo Magni Office Manager Engel & Völkers Milano Fiera Gabriele Borgnino Office Manager Engel & Völkers Milano Porta Romana D. Qual è il trend della domanda nel II semestre 2020? In che misura l’emergenza Covid ha impattato sul mercato del pregio? R. Sorbara: Gli effetti della pandemia globale hanno inevitabilmente impattato sul mercato milanese sia da un punto di vista quantitativo che qualitativo. A fronte di un fisiologico calo delle compravendite, si è innescato un profondo cambiamento, anche culturale, nella selezione delle caratteristiche ritenute essenziali di una nuova abitazione. Il nuovo trend della domanda abbraccia il comfort abitativo, la sostenibilità, il verde e gli spazi aperti fruibili quotidianamente dalla famiglia, concetti già apprezzati in epoca pre-pandemia, ma non sufficienti

assorbimento medi. La domanda appare sempre più qualificata e attenta, ben riconsolidata e rasserenata dopo un primo semestre di incertezze. Il comparto con maggiori difficoltà rimane quello degli acquisti per investimento che ha subito un notevole rallentamento a causa di una domanda di locazione scarsa. La ripresa degli investimenti deve attendere la ripartenza delle attività sulle quali si è sempre basata la robusta e crescente domanda di locazione, ovvero business, studio, eventi e turismo. È stato dunque un secondo semestre caratterizzato da una domanda comprensibilmente più incentrata sulle necessità delle famiglie rispetto a quelle business e di investimento. D. Rispetto alle varie zone di Milano, si rilevano nuove tendenze? La domanda ha modificato le proprie esigenze e richieste? R. Magni: Se il primo semestre ci vedeva nel pieno dell’emergenza a fare i conti con lo shock di un presente divenuto passato e ci lasciava tanti interrogativi, la seconda parte dell’anno ci consegna cicatrici meno profonde, ma anche la consapevolezza che i tempi di guarigione saranno più lunghi di quanto avremmo voluto prevedere. Il concetto di casa è cambiato profondamente: da satellite del luogo di lavoro a luogo in cui lavorare e

a spingere gli acquirenti a derogare a caratteristiche

vivere soli o con la famiglia anche per lunghi periodi.

come location centrali e spostamenti walking distance.

Un cambiamento radicale spinto dal lockdown e dal

Oggi, invece, questi elementi si rivelano spesso talmente

lavoro da remoto che ha come effetto più evidente la

imprescindibili da risultare, con crescente frequenza,

rottura del link che legava la necessità di avere la

determinanti nella ricerca e nella selezione di una

minima distanza possibile tra casa e lavoro.

nuova abitazione, anche a discapito della location.

Nel mercato della locazione, i piccoli nuclei familiari

Da ciò hanno tratto grande beneficio gli immobili

e i giovani lavoratori che avevano sacrificato spazio

in grado di rispondere concretamente alle nuove

in funzione della necessità di vivere in centro, oggi

necessità dell’abitare, ovvero quelli inseriti in contesti

scoprono nuove aree della prima fascia periferica che

condominiali dotati di aree a verde e adeguati spazi

propongono un maggiore comfort abitativo. I nuclei

comuni, soluzioni indipendenti in villa con giardino

familiari più grandi e i profili dirigenziali stanno

e abitazioni con terrazze. Allo stesso modo sono

addirittura varcando i confini della città stabilizzandosi

state rivalutate alcune zone alle porte del centro

in aree più verdi o sui laghi.

caratterizzate proprio dalla presenza di queste tipologie

Le incognite sulla stabilità del lavoro e sul mantenimento

di immobili, difficilmente reperibili in pieno centro,

del tenore di vita stanno influenzando le famiglie più

con effetto positivo sui valori di scambio e sui tempi di

giovani e i redditi più volatili, frenando il desiderio Market Report • Milano & Roma H2 2020

d’acquisto e impattando significativamente su numeri e tempi di vendita delle abitazioni più piccole, introvabili prima della pandemia. Chi ha maggiori sicurezze esprime una domanda di sostituzione per un’abitazione che offra maggiori spazi, luminosità e che abbia pertinenze esterne come terrazzi o giardini. Anche la clientela più esigente guarda verso zone più esterne, come ad esempio, la fascia che va da Città Studi verso Porta Vittoria ad est, e San Siro e QT8 ad ovest o la zona alta di Corso Sempione nelle direttrici verso il Portello e Mac Mahon. Sono nuovo oggetto di interesse anche le aree periferiche interessate da nuovi sviluppi residenziali che favoriscono la creazione di una socialità più ristretta con la creazione di community e ben collegate al centro città, quali Porta Nuova verso Isola e Maggiolina, la zona del Portello e i poli attorno alla Fondazione Prada e Porta Vittoria; oltre agli ambiziosi sviluppi di Rho, Santa Giulia e Bisceglie che rappresentano una proposta di qualità del vivere molto innovativa e saranno gli osservati speciali del prossimo futuro. D. Quali sono le vostre previsioni per la prima parte del 2021? R. Borgnino: Riteniamo che la prima parte del prossimo anno non si discosterà molto dagli ultimi mesi del 2020. Le compravendite, dopo il calo subito soprattutto nel primo semestre 2020, dovrebbero stabilizzarsi per quanto riguarda i volumi. Anche i valori non dovrebbero subire grossi scossoni e anzi, paradossalmente, alcune tipologie potrebbero veder addirittura aumentare le proprie quotazioni grazie a caratteristiche quali giardini o terrazzi, sempre più richiesti nel mercato post lockdown, ma anche sempre più difficilmente reperibili. Abbiamo infatti notato che con l’aumento delle ore trascorse all’interno dell’abitazione principale è parallelamente aumentato il desiderio di disporre di uno sfogo esterno, condizione che ha caratterizzato in maniera decisa la domanda di sostituzione della prima casa. Per quanto riguarda le locazioni molto dipenderà anche dalle decisioni del governo in merito alla didattica e alla fieristica, da sempre due dei maggiori driver della domanda della locazione nella città meneghina. Anche le Olimpiadi invernali del 2026 che sembravano dietro l’angolo e per le quali gli investitori stavano iniziando a fare acquisti, dopo l’anno appena trascorso appaiono decisamente lontane. L’eventuale proseguire 18

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della situazione attuale non potrà che portare a una contrazione dei canoni di locazione. D.: Il mercato degli investimenti residenziali alla luce dell’attuale pandemia R. Magaglio: La residenza come investimento era già prima della pandemia una asset class cui molti investitori istituzionali guardavano con interesse specie nelle forme dello student housing e del senior-living. I piccoli investitori privati guardavano invece a piccole unità da mettere a reddito grazie a un mercato della locazione a breve e a lungo termine con una domanda strutturalmente più forte dell’offerta ormai da Expo 2015. La pandemia ha un po’ sparigliato le carte e un po’ accelerato i trend in corso; nel caso specifico abbiamo osservato un aumento dell’interesse istituzionale verso la residenza, non solo nelle forme viste prima ma anche nella forma più tradizionale dello sviluppo residenziale per rivendita e per locazione residenziale. La residenza (e la logistica) è infatti l’asset class che emerge dalla pandemia in corso come privilegiata: la casa, unico ambiente realmente vissuto durante l’epidemia di Covid-19, si è impadronita anche degli interessi degli investitori grazie alla grande domanda di casa sostenuta da bassi tassi di interessi, dalla resilienza dei prezzi e dal desiderio della domanda di usufruire di spazi più grandi. Inoltre l’investimento immobiliare garantisce rendimenti interessanti se comparati a quelli finanziari e gli investitori vi si rivolgono alla ricerca di un pick up nel piatto panorama finanziario. La residenza esce dalla tempesta del Covid-19 rafforzata anche dai dubbi che la stessa ha gettato sulle asset class tradizionali quali uffici e retail, oggetto di un ripensamento globale da cui usciranno trasformate. In Italia l’investimento istituzionale in residenza è sempre stato marginale, specie se confrontato con le dimensioni del mercato in Germania, a causa delle note problematiche normative riguardo al tema della morosità e degli sfratti; tuttavia è nostra convinzione che con un’adeguata selezione dei conduttori e focalizzandosi sul mercato residenziale premium sia possibile bypassare il problema nell’attesa di una soluzione legislativa. L’investimento residenziale istituzionale favorisce l’unicità della proprietà dei condomini e ne favorisce l’upgrade energetico e tecnologico a beneficio di tutta la comunità, upgrade

che risulta più difficile con proprietà frazionate. A fronte di un mercato della locazione in difficoltà per eccesso di offerta, la domanda dei piccoli investitori si concentra sull’uso proprio, come investimento difensivo, piuttosto che sull’uso locativo; inoltre la grande volatilità sui mercati mobiliari ha fatto riscoprire l’immobiliare milanese come investimento sicuro al riparo dai rollercoaster dei mercati finanziari in attesa di un new normal ancora tutto da scoprire. D.: Mercato delle locazioni: quali sono le nuove tendenze? R: Mojžíšová L’andamento del mercato delle locazioni a Milano da Expo 2015 fino alla pandemia è stato molto positivo con una continua e crescente domanda che ha portato all’aumento dei canoni di locazione. La gran parte delle richieste erano dirette a immobili di piccole/ medie dimensioni vicino al luogo di lavoro e ben serviti dal trasporto pubblico, secondo uno stile di vita che concepiva la casa come un luogo solo per dormire. Il Covid19 si è abbattuto come un tornado su questo

trend positivo capovolgendo tutte le prospettive positive del settore e colpendo in particolare il segmento degli affitti brevi. Il risultato è che oltre il 90% degli appartamenti immessi sul mercato con questa formula ora sono vuoti e vengono riposizionati sul mercato tradizionale, ingolfando anche quest’ultimo che soffre la mancanza di “mobilità aziendale”. Il passaggio repentino da un eccesso di domanda a un eccesso di offerta genera sconti e calo dei canoni, soprattutto nei piccoli appartamenti, monolocali e bilocali. Al tempo stesso i conduttori si trasformano in acquirenti e, se non bancabili, richiedono comunque un’abitazione più ampia e confortevole. La domanda attuale è pertanto sostanzialmente di sostituzione. Le caratteristiche degli immobili richiesti sono la presenza di spazi vivibili e luminosi, e di spazi esterni o zone verdi, connessioni a banda larga e spese condominiali basse. La vicinanza al luogo di lavoro non è più il driver principale, in conseguenza del diffondersi dello smart working, che cede il passo al comfort abitativo, trend già presente e premiante nel mercato locativo, e che ora è diventato un “must have”.

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Il mercato residenziale di pregio a Roma

2.808.293

-16,3%

3,5 - 4,9 EUR K/m²

140 - 290 EUR m²/Y

11.000 EUR K/m²

Popolazione 1 Gen 2020

Compravendite YTD Q3 2020 (var. % su YTD Q3 2019)

Nuove/ristrutturate, prezzo prime medio H2 2020

Nuove/ristrutturate, canone prime medio H2 2020

Nuove/ristrutturate, centro città prezzo massimo H2 2020

Fonte: Istat, Agenzia delle Entrate e Engel & Völkers

Congiuntura e outlook Dopo sei anni di crescita delle compravendite, il 2020 ha subito una forte battuta di arresto con i primi tre trimestri che hanno segnato -16%, che si ipotizza verrà confermato anche per il consuntivo annuo. Il calo tendenziale è diminuito nel terzo trimestre assestandosi su -9,5%. Con riferimento al mercato del pregio, il mercato romano ha tuttavia sostanzialmente tenuto, con lievi cali dei prezzi e termini di negoziazione leggermente più favorevoli per gli acquirenti determinati a perfezionare l’acquisto. Un dato positivo che ha contraddistinto la seconda parte dell’anno è stato un ritorno dell’interesse verso immobili di pregio in zone centrali e storiche. Il mercato del Centro Storico si è infatti confermato dinamico anche in periodo Covid, con una domanda che si è fatta più esigente e determinata e un’offerta che per contro si è mostrata più disponibile alla negoziazione. Le quotazioni medie risultano sostanzialmente invariate rispetto ai primi mesi del 2020, con tempi medi di vendita stazionari. Chi acquista nel Centro storico raramente si avvale del finanziamento, ma anche sul fronte del credito non si segnalano difficoltà di erogazione. L’emergenza sanitaria ha determinato però

una battuta di arresto della domanda per investimento, che in questa area della città era spesso focalizzata sulla realizzazione di B&B ed affittacamere. La domanda da parte degli acquirenti esteri, in particolare francesi e anglosassoni, è rimasta sui buoni livelli dello scorso semestre, con la conferma di maggior interesse verso immobili di pregio, con spazi esterni, nelle zone centrali di prestigio (Pigna, Esquilino, Trastevere, Monti). Nelle aree esterne al Centro Storico rimane sostanzialmente assente la domanda estera. Nella zona Prati-Vaticano, il post-lockdown ha visto un sensibile aumento di richieste verso la parte di Cortina d’Ampezzo e Vigna Clara a discapito di zone più vicine al Centro. Nella zona Nord, diversi contratti sono stati finalizzati tra luglio e ottobre, a valle del primo lockdown. In seguito si è verificato un raffreddamento della domanda, sebbene le trattative che sono andate a buon fine siano state perfezionate in tempi rapidi. Il mercato si è mostrato vivace soprattutto in zona Talenti. Nella Zona Est, all’inizio del secondo semestre 2020, il mercato immobiliare ha riscontrato una buona vivacità, evidenziando una leggera crescita delle compravendite soprattutto di prima casa. L’interesse maggiore è per gli immobili che hanno importanti spazi esterni (terrazzo/ giardino), da ristrutturare e con metrature che oscillano tra 80-130 mq. Si riscontra un rinnovato interesse per

Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia delle Entrate

Fonte: Nomisma, Indice di performance residenziale

Market Report • Milano & Roma H2 2020

le soluzione indipendenti. La zona più appetibile e apprezzata resta Monteverde Nuovo, ma si registra un progressivo incremento dei contratti in zona Portuense. Nella Zona Sud, dopo che nel periodo estivo la domanda di acquisto si era mostrata intensa e i prezzi stabili, nel secondo trimestre si è assistito ad un generale ribasso dei prezzi. Si riscontra un rallentamento della domanda in zone mature e più centrali a favore di aree semiperiferiche ben connesse e meno costose. La vicinanza alle aree verdi e le soluzioni indipendenti o semi-indipendenti sembrano riscontrare un rinnovato interesse sia in fascia media che medio-alta. Garbatella e San Paolo continuano ad essere molto ricercate, ma anche le zone nei pressi del Parco di Tor Marancia e del Parco Scott, come Montagnola o Ardeatino, stanno destando un interesse crescente. Nell’anno del Covid è fermo l’acquisto a scopo investimento, prima presente nell’area nelle vicinanze dei poli universitari di Roma Tre e Garbatella. La zona di Appia Antica, dove sono molte le proprietà esclusive di grandi metrature, con presenza di piscina, e ampio contesto verde privato, attrae una domanda di lusso, mentre per contro, sulla zona di Quadraro, pur considerata molto periferica, si sta concentrando un forte interesse di giovani e giovani famiglie visto i prezzi anche più accessibili. Sul fronte della locazione, la domanda si è mostrata altalenante e direttamente correlata alle prospettive legate alle riaperture e alle restrizioni delle attività. Con riferimento ai desiderata, si confermano anche in questo comparto le preferenze manifestate dopo il primo lockdown rispetto ad abitazioni più ampie con stanze da adibire ad ufficio per lavoro da casa, spazi aperti (giardini, terrazzi), spazi moderni e funzionali. La domanda tende a spostarsi sulle zone semicentrali

che offrono metrature più ampie e spazi aperti, tra cui Balduina, Vigna Clara, Fleming, Gianicolense. Dal lato dei proprietari, si segnala una re-immissione degli immobili prima destinati ad affitti short-term sul mercato residenziale tradizionale. La domanda estera rimane ancora pressoché inesistente. Outlook H1 2021 L’outlook per il primo semestre 2021 traccia trend omogenei per i due comparti di compravendita e locazione, improntati a stabilità rispetto al secondo semestre 2020. Il mercato della compravendita e della locazioni sarà interessato verosimilmente dalla domanda costante delle famiglie per esigenze legata alla prima casa o alla sostituzione. Per una piena ripresa del mercato delle locazioni soprattutto in Centro Storico sarà tuttavia necessario attendere il ritorno del turismo internazionale e, in tutta l’area metropolitana, la piena riapertura degli eventi e delle Università. Nella Zona Sud in particolare potrebbe verificarsi un lieve incremento dei canoni, mentre prezzi e contratti sono previsti in lieve calo.

*Per la Zona Sud si registrano andamenti differenti nelle diverse sotto-zone Fonte: Engel & Völkers

Market Report • Milano & Roma H2 2020

Centro Storico e Prati-Vaticano In Centro Storico

il range dei prezzi medi è

fisiologicamente molto ampio in funzione di location, stato di manutenzione e vicinanza ai punti di interesse storico. Per le abitazioni ristrutturate, il range è compreso tra 4.000 (nei rioni Castro Pretorio, Testaccio, Esquilino e Portuense) e 11.000 euro/mq, in relazione alla posizione. Gli sconti sul prezzo richiesto sono sostanzialmente stabili rispetto al semestre precedente e si collocano tra l’8% e il 10% a seconda dello stato e delle caratteristiche dell’immobile.

Fonte: Engel & Völkers

Market Report • Milano & Roma H2 2020

I tempi di vendita sono compresi in un range che va da 6 a 12 mesi. Nella zona Prati-Vaticano il range dei prezzi medi varia sensibilmente, tra 4.200 e 7.000 euro, stabile su base semestrale. I tempi medi di vendita si assestano su circa 8 mesi, con sconti medi sul prezzo richiesto in linea con il resto del mercato (7-11%). I canoni per le residenze nuove e ristrutturate al nuovo calano in Centro Storico (145-385 euro/mq/anno), mentre segnano un incremento nella zona Prati-Vaticano (150-230 euro/mq/anno).

Roma - Centro Storico e Prati-Vaticano: Livello dei prezzi immobiliari, H2 2020

Fonte: Engel & Völkers

Market Report • Milano & Roma H2 2020

Zona Nord Le quotazioni medie sono stabili su base semestrale in tutti i quartieri dell’area, con prezzi medi che variano da 3.000 a 5.000 euro al mq. Quotazioni più elevate sono presenti nelle zone Parioli e Trieste/Salario con prezzi prime medi pari a 7.000 e 6.000 euro/mq rispettivamente.

Fonte: Engel & Völkers

Market Report • Milano & Roma H2 2020

Lo sconto medio è compreso tra 7%-11% rispetto al prezzo richiesto. Il tempi medi di vendita sono assestati intorno a 6-10 mesi. Tra le zone più richieste si segnalano Balduina e Talenti. Flettono i canoni medi, compresi nel range 140-265 euro/ mq/anno per le abitazioni nuove o ristrutturate.

Roma - Livello dei prezzi immobiliari, H2 2020

Fonte: Engel & Völkers

Market Report • Milano & Roma H2 2020

Zona Est I prezzi medi registrano su base semestrale una sostanziale stazionarietà, con l’eccezione della zona Aurelio, dove sono in calo. I valori di compravendita sono compresi nel range 3.500-4.000 euro/mq per gli alloggi ristrutturati al nuovo e nel range 2.900-3.500 per quelli da ristrutturare.

Fonte: Engel & Völkers

Market Report • Milano & Roma H2 2020

Lo sconto medio è compreso tra 7%-11% in tutta la zona, con picchi di oltre il 20% per alcune tipologie di immobili. Il tempi medi di vendita vanno da 4-5 mesi in Monteverde e Gianicolense a 8 mesi in Aurelio. Crescono nel complesso i canoni medi di locazione per le abitazioni nuove o ristrutturate (147-309 euro/mq/anno).

Zona Sud I prezzi medi delle abitazioni nuove/ristrutturate al nuovo restano sostanzialmente stabili rispetto al semestre precedente. Le quotazioni medie vanno da 2.200 a 4.800 euro/mq per gli immobili ristrutturati al nuovo e da 2.000 a 4.300 euro/mq per quelli da ristrutturare. Lo

sconto medio è compreso tra 7%-15% rispetto al prezzo richiesto. Il tempi medi di vendita sono assestati intorno a 6-9 mesi. Tra le zone più richieste si segnalano Torrino, Mostacciano, Mezzocammino ed Eur Centro. In aumento il livello medio dei canoni, con i valori degli immobili nuovi o ristrutturati compresi tra 115-235 euro/ mq/anno.

Market Report • Milano & Roma H2 2020

Fonte: Engel & Völkers

Market Report • Milano & Roma H2 2020

Il punto su Roma

L’anno 2020 pur essendo pieno di sorprese e di sfide si

Intervista

è concluso con risultati positivi sulla base del numero di

Helio Cordeiro Teixeira

transazioni, al di sopra delle previsioni fatte a inizio della

Managing Director M.C. Roma Engel & Völkers

pandemia Covid-19, decisamente meno ottimistiche.

D. Qual è il trend della domanda nel II semestre

D. Rispetto alle zone di Roma, si rilevano nuove

2020? In che misura l’emergenza Covid ha impattato sul mercato del pregio?

tendenze? La domanda ha modificato le proprie esigenze e richieste?

A bilancio concluso il secondo semestre ci ha sorpreso

La domanda interna per il settore residenziale nel

favorevolmente, superando le aspettative e le previsioni

secondo semestre 2020 non si è fermata, anzi, ha dato

fatte a suo tempo, nel periodo precedente alla pausa

segnali di continuità e ha confermato la volontà da parte

estiva.

di molti clienti di cambiamento per meglio adattarsi alle

Il mese di luglio ha confermato la tendenza di crescita

nuove necessità abitative.

iniziata alla fine del primo lockdown, confermando

La maggior parte delle transazioni si sono verificate

l’interesse e la marcata volontà di cambiamento da

nell’area metropolitana di Roma, ma non sono mancati

parte dei clienti acquirenti. Dopo la pausa estiva,

segnali di interesse verso la seconda casa o verso

caratterizzata da una necessità di libertà di movimento e

abitazioni situate in aree più periferiche ma con facile

da una successiva preoccupazione per via dell’aumento

accesso al centro della città. Non si può affermare che si

dei contagi, il mercato ha di nuovo reagito positivamente

sia verificato un vero cambiamento della mappa abitativa

e il numero di transazioni nel mercato di pregio è stato

nella città di Roma, poiché le complessità nella gestione

particolarmente sostenuto da ottobre a dicembre 2020.

dei vari servizi ai cittadini, il rallentamento di alcune

Questo

opere e il mancato investimento strutturale e mirato, in

cambiamento nel concepire la prima casa seguendo le

prospettiva, non hanno evidenziato agli occhi della gente

esigenze scaturite dalle nuove necessità emerse: più

comune un’area di interesse e di particolare interesse

spazio a disposizione, per un nuovo modo di abitare la

per un sicuro investimento futuro. Detto questo si è

propria casa coniugando confort, spazi dedicati al lavoro

confermato il trend di acquisto nelle aree semicentrali e

e aree esterne vivibili. Spesso le soluzioni indipendenti

ben collegate, anche in alternativa alle aree più centrali

sono state la scelta di molti.

ma con un rapporto prezzo/mq inferiore. Un dato positivo

Le aree semicentrali sono state oggetto di maggior

che ha contraddistinto la seconda parte dell’anno è stato

interesse, ma anche le zone di pregio hanno visto

un ritorno dell’interesse verso immobili di pregio in

un crescente interesse, superiore alla prima parte

zone centrali, storiche e tradizionalmente più costose.

dell’anno. Si sono verificati inoltre molti casi di acquisto

L’assenza e la difficoltà di trovare soluzioni con spazi

per investimento, spesso per esigenze familiari e non

esterni in questi contesti ha rallentato la domanda nella

necessariamente ai fini di reddito.

prima parte dell’anno ma in molti casi l’importanza, la

Per quanto riguarda l’aspetto prezzo non abbiamo

posizione e il prestigio dell’immobile rimangono aspetti

riscontrato nel secondo semestre tendenze di calo dei

vincenti poiché in grado di garantire un buon ritorno

prezzi in modo significativo e generalizzato, sebbene

dell’investimento in prospettiva.

sia aumentato il margine di negoziazione in casi dettati

In ogni caso la scelta da parte degli acquirenti è

da esigenze personali o da immobili privi di tutti i

stata guidata da un’esigenza di più spazio interno a

requisiti abitativi attuali. Destano sempre più interesse

disposizione, spazi esterni, vicinanza parchi/aree verdi

le opportunità di investimento sulla nuda proprietà.

e facili collegamenti verso le zone centrali o lavorative.

trend

sottolineato

l’esigenza

Market Report • Milano & Roma H2 2020

D. Quali sono le vostre previsioni per la prima parte

Roma in particolare, sono però fortemente impegnati

del 2021?

nell’investimento sulla crescita strutturale dell’azienda attraverso l’incremento delle risorse, del volume di

Come sopra indicato l’anno scorso si è concluso con un

business e dell’ampliamento delle quote di mercato.

risultato complessivo superiore a quello previsto a marzo

Crediamo che si consoliderà ulteriormente l’interesse

2020, in occasione dell’aggravamento della situazione

verso l’asset immobiliare e la necessità di evoluzione nel

epidemiologica e sanitaria in Italia.

modo di vivere la propria casa.

Nel nostro caso, oltre ad una organizzazione efficace

Il Decreto Rilancio e le detrazioni fiscali al 110%

dell’azienda e una capacità di adeguamento dell’intera

fanno intravedere importanti opportunità di sviluppo

struttura, grande merito va dato alla lungimiranza del

per il settore immobiliare con impatti positivi che si

Gruppo Engel & Völkers che fin dalla sua nascita ha

verificheranno maggiormente nel 2021.

sempre investito in soluzioni, tecnologia e servizi al

Crediamo infine di essere tutti di fronte ad un

fine di consentire lo svolgimento di questa attività in

cambiamento che consoliderà, anche a fine pandemia, un

modo dinamico, orientato al cliente e all’avanguardia

trend legato alle nuove esigenze abitative che guideranno

tecnologica, spesso anticipando le tendenze.

le scelte sui nuovi acquisti come: dimensioni più ampie,

Risulta oggi particolarmente complesso una previsione

possibilità di gestire gli spazi in modo multifunzionale,

per il prossimo anno, in quanto molto dipenderà da

presenza di spazi esterni, consolidamento dello smart

importanti variabili in fase di evoluzione come la

working, aree verdi e facili collegamenti con le zone

situazione macroeconomica, quella occupazionale e

centrali della città. Senza dubbio, al di fuori di questo

quella sanitaria che potranno avere un impatto reale e

quadro generalizzato, gli immobili di pregio situati

psicologico nel momento di compiere scelte importanti

nelle zone centrali continueranno a segnare il ritorno di

come l’acquisto o la sostituzione della propria casa.

investimenti e dell’interesse da parte dei clienti interni

Il gruppo Engel & Völkers e il Market Center di

ed esteri.

Market Report • Milano & Roma H2 2020

Il mercato di Milano e Roma in sintesi

Il mercato di pregio di Milano e Roma ha sperimentato nella seconda parte dell’anno un calo tendenziale del numero di transazioni meno significativo rispetto al primo semestre. Se da una parte il terzo trimestre, gravato da minori limitazioni alla circolazione, ha visto il concretizzarsi di operazioni compresse nei mesi del lockdown primaverile, dall’altra la parziale ripresa è imputabile alla riconfigurazione della domanda delle famiglie, sia di acquisto che di locazione, verso immobili di dimensioni mediamente più ampie e localizzati in zone più vivibili e meno centrali. Rimane per contro molto penalizzato il mercato dei piccoli immobili, travolto dall’assenza della domanda di locazione a causa della sospensione di attività quali il turismo, la didattica e gli eventi business ed entertainment, e di conseguenza meno interessante anche per l’investimento. A Milano, di nuovo investita pesantemente dalla pandemia, il mercato della locazione è passato dall’eccesso di domanda degli anni recenti ad un eccesso di offerta. A fronte del calo dei canoni, tengono, o flettono in misura contenuta, le quotazioni di vendita con margini di negoziazione medi che restano comunque contenuti. La domanda ha invertito le priorità, guardando

alla qualità e al comfort dell’immobile prima che alla location. Si sono così generate nuove aree di interesse in tutte le zone semicentrali e periferiche. A Roma, che ha registrato una migliore tenuta del mercato nel complesso, la domanda di pregio ha mostrato un rinnovato interesse per il Centro Storico, indebolitosi nel primo semestre, ha consolidato la preferenza per le zone semicentrali più vivibili, e allo stesso tempo ha assistito ad una nuova domanda verso zone di più recente costruzione, che garantiscono una migliore qualità dell’immobile. Il mercato della locazione long-term sconta canoni in calo, a causa sia di un’ingente quota di offerta non adeguata alle esigenze della domanda, sia dell’immissione degli immobili prima destinati agli affitti brevi. L’outlook di Engel & Völkers per il primo semestre 2021 delinea un mercato di pregio attendista, con trend differenti per compravendita e locazione. Il primo vede stazionarietà delle transazioni nelle zone consolidate, con domanda in crescita per nuove zone verdi e ben collegate al centro. Per contro la fiducia sulla ripresa delle locazioni rimane subordinata al controllo della pandemia e alla riapertura totale delle attività che generano domanda. Market Report • Milano & Roma H2 2020

MARKET REPORT • MILAN & ROME H2 2020

Index

Italian economy

Prime housing market in Milan

48 Prime housing market in Rome

Italian economy

housing market 48 Prime in Rome

Italian Real Estate market

57 Focus on Rome

housing market 37 Prime in Milan

45 Focus on Milan

& Rome 59 Milan markets at a glance

Italian Economy

59,641,488

-8,9%

-10%

-13,9%

91,6

Population 1 Jan 2021

GDP FY 2020 (annual change; Istat forecasts)

Households expenditures FY 2020 (on FY 2019; Istat forecasts)

Home sales YTD Q3 2020 (on YTD Q3 2019)

Housing av. price Italy H1 2020 (index number: 2011=100)

Source: Istat (Italian National Institute of Statistics) and Nomisma

Economic Scenario and Outlook

The Climate of Confidence

In Italy, in 2020 H2, the pandemic did not falter, thus

The ongoing crisis brought about deep repercussions on

affecting the GDP performance. At the end of the year,

the climate of consumers’ and businesses’ confidence,

the increase in COVID-19 infections, the business

which recorded a steep fall in April-May and October-

restrictions and the overall uncertainty brought the

November.

recovery of Q3 - when the industrial, construction and

At the end of H2, following November’s fall, both

retail activities had recovered the levels of December

businesses (87.7) and consumers (102.4) confidence

2019 - to a halt. In particular, both the restrictions and

started to grow again, even though the index level

uncertainty had an impact on the economic and social

remained still quite below the one preceding the health

activities of the peninsula, even though the Government’s

emergency. As far as businesses are concerned, ISTAT

support had partially mitigated the pandemics’ effects

indicates that the increase of the composite index

on businesses and households. Hence, precautionary

was driven by the manufacturing sector and by the

saving remained high, whilst income decreased.

expectations - expressed by the entrepreneurs operating

Following 2020’s sharp decrease, assessed at 8.9% by

in the services - on orders (market services) and sales

ISTAT, the GDP should increase by 4.3% in 2021 and

(retail trade). As far as consumers are concerned, on

by 3.2% in 2022 (OECD estimates). Investments and

the other hand, expectations on the overall economic

exports, on the other hand, should gradually recover,

situation and on the household one are both improving.

together with the manufacturing sector, as shown by the 2020 Q3 trend, as per Banca d’Italia figures.

Source: Nomisma elaboration on Bank of Italy and Istat data

Market Report • Milano & Roma H2 2020

Source: Nomisma elaborations on Istat (Italian National Institute of Statistics) data

Italian Real Estate Market

Residential Sales A significant drop in performance levels had already

price dropped by 0.9% on a half-year basis with different intensities according to each specific market. More specifically, the top 5 cities for average new or renovated

been recorded in 2020 H1, as witnessed by the -15.5%

housing prices showed the following drops: in this order,

trend change of Q1, followed by an even bigger drop of

Venice (€3,874 per sqm; -1.4%), Milan (€3,735 per sqm;

-27.2% in Q2 as a consequence of the restrictive measures

-0.6%), Rome (€3,145 per sqm; -0.8%), Florence (€2,772

imposed by the lockdown. As shown by the general

per sqm; -1.1%) and Bologna (€2,458 per sqm; -0.9%). As

economic overlook, the Q3 should have recorded a better

far as the markets’ outlook is concerned, the estimates

performance, with a lower drop in sales if compared to the

for the incoming quarter show the continuation of the

same years’ H1, but that was not the case. With the arrival

prices’ drop, with a decreasing trend over time. 2021 and

of the so-called second wave in Fall, the estimates for

2022 are expected to record negative trends still, even

2020 Q4 highlighted a drop in performance levels similar

though the residential sector would appear to be the least

to the one recorded in the first part of the year, so much so

affected by the drop in prices, as well as the first one

that the final figures of 2020 may be assessed at 500,000

to switch the negative trend if compared to the business

units (-17.1% on an annual basis) in a baseline scenario,

sector. Amongst the monitored cities, the situation seems

and at 491,000 (-18.7%) in a hard one. Considering that,

to be very diverse: Milan and Bologna are the first

before the spread of COVID-19, the estimates showed

cities showing growth trends in 2022, followed suit by

about 612,000 transactions, the large market share eroded

Florence, Venice, Palermo and Cagliari from 2023. The

by the pandemic is rather clear.

cities that should record the heftiest drops are, on the other hand, Turin, Genoa and Rome, with a decreasing

Price Trends

trend that should last for the whole three-year period. In particular, Milan should attain a stationary trend

The average Italian housing price global index for prime

already by 2021, leading to its growth in the following

and regular houses elaborated by Nomisma shows a

two years. The most penalised market is, however, that

-0.7% drop on an annual and a -0.4% drop on a half-year

of Rome.

basis. If, by the end of 2019, the price recovery - albeit slow in many territories - showed half-yearly drops close

Real Estate Financing

to stationarity, in 2020, the economic situation linked to the pandemic had an impact on prices, leading to an

By taking into account the real estate financings trend,

additional depreciation. More specifically, in the 13 big

Nomisma believes that 2020 ended with an overall

Italian markets monitored by Nomisma, the average

disbursement of € 49.2 billion. This assessment is in line

Source: Italian Revenue Agency final data; Nomisma forecasts for 2020-2023

Source: Nomisma

Market Report • Milano & Roma H2 2020

Source: Nomisma

Source: Nomisma elaboration on Bank of Italy’s data; Nomisma’s forecasts

with the baseline scenario, which records a slightly more positive financing trend if compared to 2019 (+0.8%), mainly supported by subrogations and substitutions, against a slight decrease in new disbursements. 2020 estimates, based on pre-final figures for both disbursements and sales, suggests a higher impact of subrogations and substitutions than the one recorded in 2019, which amounted to 20.2%. In such a context, the share of loan-backed transactions on the total appears to be increasing, reaching about 57.1%. According to this scenario, 2021 should record a decrease in sales due to the actual emergence of the effects of the ongoing economic crisis, as well as to the possible lapse of public support, with a -17.8% prospective decrease of new loans on an annual basis, which can be linked to a retreat of both new transactions and subrogations and substitutions. The latter component, as a matter of fact, could be affected by the increase in interest rates and by the progressive exhaustion of convenience terms.

Market Report • Milano & Roma H2 2020

Prime Housing Market in Milan

1,406,242

-20,8%

6,2 - 9,9 EUR K/m²

250 - 360 EUR m²/Y

18,400 EUR/m²

Population 1 Jan 2020

Home sales YTD Q3 2020 (on YTD Q3 2019)

New/ Renovated Av. prime price H2 2020

New/ Renovated properties, Av. prime rent H2 2020

New/ Renovated, Historical City Centre Av. top price H2 2020

Fonte: Istat, Agenzia delle Entrate e Engel & Völkers

Situation and Outlook

restrictions imposed on the population. Indeed, buyers

The persistence of the pandemic, which occurred with vehemence in Northern Italy and in Lombardy, influenced the performance of Milan’s market that, after years of seamless growth, recorded a 20.8% drop in sales in the first nine months of 2020, with a trend drop of 15.5% in Q3. Against this situation, the prime real estate market

seek less central areas in favour of a larger asset to price ratio, also close to green areas. The already ongoing trend of quality over location thus accelerated, bringing benefit to the new residential developments of peripheral areas with good connections with the city centre. Despite the tax benefits linked to renovations, the demand is still largely focused on renovated, quality

performed rather well in Q3, recording activity levels

assets, to the detriment of those assets in need of

well above the ones of Q3 2019, thus recovering a part

renovations.

of the ground lost during the first lockdown.

The market is still extremely liquid, with average stable,

placement times between 1-2 months for medium-sized

absorbing the new lifestyle needs caused by the

assets (three-room apartments of about 80 sqm), of

Source: Nomisma elaboration on Italian Revenue Agency data

Source: Nomisma Performance Index

Households’

purchase

demand

remained

Market Report • Milano & Roma H2 2020

about 3 months for large assets and between 2-4 months for one- and two-room apartments. The discounts on the requested price are still contained (4-8% on average). More specifically, for one-, two- and three-room apartments, the average discount amounts to 5-8% of the final price; for four-room apartments and bigger properties (80-160 sqm), the discount ranges from 3-6%, and for even larger assets (more than 160 sqm) it varies from 4% to 8%. Amongst the most sought-after areas, we highlight Brera in the City Centre; Pagano, Buonarroti, Fiera-Sempione in the Western area; Porta Venezia-Indipendenza in the Eastern area; Isola-Porta Nuova in the Northern area and Porta Romana-Medaglie d’Oro-Muratori in the Southern one. The lease market suffered deeply the effects of the pandemic, moving from a situation of growing demand and almost immediate absorption to a situation of total lack of drivers (business, education, events and tourism), thus creating huge vacancy rates and rarefied demand. In this situation, a small yet relevant replacement market niche came to the fore, with a good demand for medium-big sizes for households needing to substitute and upgrade their houses, often with favourable leasing fees. The small-sized market (one- and two-room apartments), on the other hand, bore a bigger brunt, bringing the same outcome also on the sales market for the same sizes.

2021 H1 Outlook Engel & Völkers outlook for 2021 H1 reports stationary prices and sales. The number of owner-occupied homes is expected to grow, while the investment market should underperform due to the effects of the significant drop in leasing demand and, thus, in the earnings prospects of the asset in the short/medium term. Indeed, as far as the recovery of the lease market is concerned, operators will have to wait for the reopening of the demand-generating activities (business, education, events and tourism). Upon the reopening of these activities, a progressive balance between demand and supply should return, thus reducing the leasing stock that is being accrued and that will have a positive impact also on absorption times and fees.

Source: Engel & Völkers

Market Report • Milano & Roma H2 2020

Historical City Centre In 2020 H2, prices for the Historical Centre remain broadly stable on a half-year basis, while slightly increasing for new and used properties, having terraces or green spaces. Average prices range from €8,00015,000 per sqm for renovated properties to €6,000-9,000 per sqm for non-renovated ones. The highest prices (about €18,000 per sqm) can be found in Quadrilatero and Brera, followed by San Babila and Castello-Foro Buonaparte (€16,000-17,000 per sqm). Fees for renovated or new properties are stationary (€330-450 per sqm per year), as are those for properties in good conditions (€210-270 per sqm per year).

Historical

Source: Engel & Völkers

Market Report • Milano & Roma H2 2020

The Western Area Average prices for new/renovated properties are stable if compared to the previous half-year. Average prices range from €5,500-7,000 per sqm for renovated properties to €3,900-5,100 per sqm for non-renovated ones. City Life’s assets are stable and out of range, with prices between €6,800-11,200 per sqm and, in the lower tier, Gambara and San Siro’s, between about €3,500-5,000. Conversely, the average fees is decreasing, with new or renovated properties ranging between €235-330 per sqm per year and non-renovated assets between €175-230 per sqm per year.

Source: Engel & Völkers

Market Report • Milano & Roma H2 2020

The Eastern Area The average prices recorded a slight drop on a half-year basis in all monitored areas, with selling prices ranging between €5,500-7,000 per sqm for renovated properties. This does not apply to Città Studi, where average prices diminished both for new properties and non-renovated ones. Overall, average leasing fees decreased both for renovated properties (€235-305 per sqm per year) and for non-renovated ones (€155-180 per sqm per year).

Source: Engel & Völkers

The Northern Area Average prices are decreasing in all neighbourhoods, with average values ranging from €5,900 -10,200 per sqm. The top average prices were recorded in Porta Nuova (€18,000 per sqm), but XXV Aprile, Corso Como and Stazione Garibaldi recorded a significant maximum price of €10,200 per sqm. Leasing fees are decreasing too, if compared to the previous period, ranging between €250-410 per sqm per year for renovated properties and between €155-205 per sqm per year for non-renovated ones. Market Report • Milano & Roma H2 2020

Source: Engel & Völkers

Southern Area Average prices are decreasing for renovated properties, ranging from €5,300 per sqm in Medaglie d’Oro-Lodi to €9,500 per sqm in Porta Romana-Crocetta-Quadronno. On the other hand, the prices for non-renovated assets remained stationary if compared to the previous half-

Source: Engel & Völkers

Market Report • Milano & Roma H2 2020

year. Leasing fees are decreasing on a half-year basis, ranging between €200-325 per sqm per year for renovated properties and between €180-250 per sqm per year for non-renovated ones.

Milan - Demand’s intensity for Historical City Centre and surrounding areas in H2 2020

Source: Engel & Völkers

Milan - Level of real estate prices, H2 2020

Source: Engel & Völkers

Market Report • Milano & Roma H2 2020

Source: Engel & Völkers

Market Report • Milano & Roma H2 2020

Milan’s Review

Interview Roberto Magaglio

Moreover, the demand seems to be ever more qualified and alert, not to mention more serene and consolidated after a first half-year filled with uncertainty. The

Licence Partner Engel & Völkers Milan

segment facing the greater difficulties is that of sales

Petra Mojžíšová

for investment purposes, which recorded a significant

Licence Partner Engel & Völkers Milan

slowdown due to the scarce leasing demand. The

Marco Sorbara

investment recovery shall have to wait for the reopening

Engel & Völkers Sales Manager Milan

of those activities that always drove the robust and

Lorenzo Magni

growing leasing demand, that is, business, education,

Office Manager Engel & Völkers Fiera Milano

events and tourism. This H2, then, was characterised

Gabriele Borgnino

by a demand understandably more focused on the needs

Office Manager Engel & Völkers Milano Porta Romana

of the household rather than those of businesses or investments.

Q. What did the demand trend look like in 2020 H2? How did the COVID-19 emergency impact on the

Q: As far as Milan’s areas are concerned, did you

prime market?

record new trends? Did the demand change its needs and requests?

A. Sorbara: The effects of the global pandemic inevitably affected

A. Magni:

Milan’s market both from a quantitative and a qualitative

If, on the one hand, the first semester found us in the

point of view. Apart from a physiological drop in sales,

midst of an health emergency that shocked us with a

a deep change (so much as cultural, too) in the selection

present that had suddenly become more akin to the

of the key features for a new home was triggered.

past, leaving us with so many questions, on the other

The demand’s new trend takes into account housing

hand, the second half of the year left us with shallower

comfort, sustainability and green and outdoor spaces

scars, but also with the awareness that the healing times

that can be used on a daily basis by the household,

will be way longer than we had hoped to imagine. The

factors that were all taken into account before the

concept of “home” has radically changed: from satellite

pandemic, but that were not enough to make buyers

to the working place, it is now a place where one can

waive other features such as central location and

live alone, or together as a family, even for longer

walking-distance movements. Today, on the other

periods of time. A radical change that was driven by the

hand, these factors have become essential, increasingly

lockdown and the smart-working techniques applied,

resulting as decisive in the research and selection of a

which obviously altered the need of having the minimum

new home, also to the detriment of the location.

home-work distance possible.

Hence, all those assets that could effectively meed these

In the leasing market, small households and young

new housing needs - that is, all those properties included

workers who had previously sacrificed space in order to

in building complexes with green areas and adequate

live in the city centre, are now discovering new areas in

common spaces, but also independent solutions such

the inner suburbs, where a greater housing comfort can

as villas with gardens or apartments with terraces -

be found. Moreover, big households and managers are

greatly benefited from these changes. At the same time,

even moving outside of the city’s limits, settling down in

some areas close to the city centre were reassessed due

greener areas or by the lakes.

to the presence of these features, which are hard to find

The uncertainties on job stability and on maintaining

in the centre, thus causing a positive effect on exchange

a certain standard of living are affecting both younger

values and on average absorption times.

households and individuals with more volatile incomes, Market Report • Milano & Roma H2 2020

thus halting the purchase desire and in turn having a

away. Should the current situation persist, leasing fees

significant effect on the numbers and selling times of

will most surely drop.

smaller properties, which were virtually unobtainable before the beginning of the pandemic. Workers with

Q: How did the residential investments’ market

greater certainties express a substitution demand aimed

change in the light of the current pandemic?

at larger properties with more spaces, more light and outdoor spaces such as terraces or gardens. Even the

A. Magaglio:

most demanding clients are looking at the outskirts of

Residential investments have always been an interesting

the city, such as, for example, the eastern area that goes

asset class even before of the outbreak of COVID-19,

from Città Studi to Porta Vittoria, or the western area

and many institutional investors were looking at these

between San Siro and QT8, or even the higher area of

assets in the forms of student housing and senior citizens’

Corso Sempione along the roads leading to Portello and

living accommodations. Small private investors, on

Mac Mahon.

the other hand, were more focused on small units for

The suburbs where new residential complexes are being

generating revenues thanks to a short- and long-term

built are also rousing the interest of some clients, mainly

leasing market that had had a strong demand ever since

given to the chance of creating a sense of community

Milan’s 2015 Expo.

within these micro-societies, beside from their good

The pandemic, in and of itself, muddied the waters and

connections to the city centre. These developments,

accelerated the ongoing trends; more specifically, we

such as Porta Nuova towards Isola and Maggiolina,

observed an increase in institutional interest towards

the Portello area and the poles around Fondazione

residential solutions, not only with the usual forms,

Prada and Porta Vittoria, are now being joined by

but also with the more traditional ones of a residential

the ambitious developments of Rho, Santa Giulia and

development to be sold or leased.

Bisceglie, which represent a highly innovative housing

Housing and logistics were the main asset classes

offer we shall be keeping an eye on in the near future.

privileged by the pandemic: the house, as sole environment lived during lockdowns, roused also the

Q: What are the forecasts for 2021 H1?

interest of investors thanks to the great housing demand sustained by low interest rates, by prices resilience and

A. Borgnino:

by the demand’s need to use larger spaces. Moreover,

We believe that the first part of the year will not differ

real estate investments ensure greater revenues if

much from the last months of 2020. Sales, following the

compared to financial investments, and investors are

drop of 2020 H1, should stabilize as far as volumes are

now willing to look at the housing market for a pick up

concerned. Prices, too, should not suffer great changes.

against the flat financial landscape.

On the contrary, some asset types could even record an

COVID-19 storm strengthened the housing market also

increase in value thanks to features such as gardens and

due to the doubts that it generated on more traditional

terraces, which are more and more sought-after in the

asset classes such as offices and retail stores, which will

post-lockdown market, but that are getting increasingly

definitely change their nature on a global scale.

harder to find. As a matter of fact, we noticed that the

In Italy, institutional housing investments have always

more hours people had to spend in their homes, the

been marginal, especially if compared to the market

greater the need to have an external outlet became,

size in Germany, due to the well-known regulatory

which decisively drove the substitution demand for

issues concerning overdue payments and evictions;

first homes. As far as leases are concerned, much will

nevertheless, we believe that, armed with an adequate

depend on the government’s decisions on education

selection of lessees and by focusing on the prime

and exhibitions, two classic huge drivers of the leasing

residential market, the problem could be by-passed

demand in Milan. Even 2026 Winter Olympics, which

while a regulatory solution is being found. Institutional

seemed right around the corner at the time and for

residential investments favours a sole ownership for

which investors were beginning to make the first

each building complex, thus boosting its energy and

purchases, after this long year, seem to be still very far

technological improvement plan for the benefit of the

Market Report • Milano & Roma H2 2020

whole community -something that is much harder to do

turning all positive forecasts for the sector upside-down

with a fragmented ownership.

and especially hitting the segment of short-term leases.

Having to face an oversupplied leasing market, small

As a result, more than 90% of apartments introduced

investors’ demand is focusing on owner-occupied

in the market with this formula are now empty and are

homes (as defensive investment) rather than on leases;

being relocated in the traditional market, basically

moreover, the great volatility of securities markets led

flooding it as it struggles with a lack of “corporate

to the rediscovery of Milan’s real estate offer as a safe

mobility”. The sudden switch from an excess in demand

investment, protected from the ups and downs of the

to an oversupply generated discounts and a drop in

financial markets, at least until a new norm will present

fees, especially for small apartments (one- or two-room

itself.

apartments). At the same time, lessees turned into buyers and, if

Q: What are the new trends for the leasing market?

not bankable, are still seeking for larger and more comfortable assets. Hence, the current demand is

A. Mojžíšová

mainly looking for a substitution. The most sought-after

From the 2015 Expo until the breakout of the pandemic,

features are large and luminous spaces, outdoor and

Milan’s leasing market performance was very positive,

green areas, broadband connections and low shared

recording a continuous and growing demand that led to

expenses. Living close to one’s workplace is longer a

the increase of leasing fees. Most demand was aimed

main drive for this demand (due to the expansion of

at small/medium-size assets close to the workplace

smart-working techniques), which is now looking for a

and well-connected to the public transport network,

more comfortable housing condition, a trend that was

according to a concept of the house as a place to sleep

already present in the leasing market and that has now

only. COVID-19 hit this positive trend like a tornado,

become a must-have.

Market Report • Milano & Roma H2 2020

Prime Housing Market in Rome

2.808.293

-16,3%

3,5 - 4,9 EUR K/m²

140 - 290 EUR m²/Y

11,000 EUR K/m²

Population 1 Jan 2021

Home sales YTD Q3 2020 (on YTD Q3 2019)

New/ Renovated, Av. prime price H2 2020

New/ Renovated, Av. prime rent H2 2020

New/ Renovated .Historical City Centre Av. top price H2 2020

Fonte: Istat, Agenzia delle Entrate e Engel & Völkers

Situation and Outlook

from foreign clients, especially from France and the United Kingdom, remained on the good levels of the

After six years of growing sales, 2020 faltered with

previous semester, confirming an interest focused on

a -16% over the first nine months, which should be

prime assets with external spaces in prime central areas

confirmed by final figures. The trend drop decreased in

(Pigna, Esquilino, Trastevere, Monti).

Q3, reaching -9.5%.

In the areas outside of the Historical Centre , foreign

As far as the prime market is concerned, Rome’s context

demand is still absent. In the Prati-Vatican area, the

was quite resilient, recording only small price drops and

post-lockdown brought about a significant increase of

more favourable negotiation times for buyers willing to

requests for properties in the Cortina d’Ampezzo and

complete their purchase.

Vigna Clara side, rather than the areas closer to the City

A positive development which characterised 2020 H2

Centre.

was the renewed interest in prime assets in historical

In the Northern area, many transactions have been

and central areas. The Historical Centre’s market

complete in the months spanning from July to October,

was still dynamic even during the pandemic, with an

right after the first lockdown. Afterwards, the demand

increasingly exigent and driven demand and a supply

slowed down yet again, even though the transactions

that, in contrast, was more willing to negotiate. Average

that were completed, did so quickly. A special mention

prices remained virtually unchanged from the first

goes to the Talenti area, where the market turned out to

months of 2020, with stationary selling times. Clients

be quite lively.

purchasing in the Historical Centre seldom resort to

In the Eastern area, at the beginning of 2020 H2, the

loans, even though no disbursement difficulty was

real estate market confirmed its vitality, highlighting

recorded from credit institutions.

a slight growth in sales, especially as far as the first

The health emergency determined a setback for the

home is concerned. The most sought-after asset are

investment demand, which was focused on the creation

properties with large outdoor spaces (terrace/garden) to

of B&Bs and guest houses in this area. The demand

be renovated, with surfaces of 80-130 sqm. Independent

Source: Nomisma elaboration on Italian Revenue Agency data

Source: Nomisma Performance Index

Market Report • Milano & Roma H2 2020

solutions, too, are rousing a renewed interest. The most sought-after area is still that of Monteverde Nuovo, even though an increase in transactions was recorded in the Portuense area. In the Southern area, after the intense purchase demand and the stable prices of this summer, H2 brought about an overall drop in prices. The demand slowed down in more “mature” and central areas, favouring semiperipheral areas with good connections and lower prices. Both in the midmarket and upmarket, the proximity to green areas and independent or semi-independent solutions seems to be gaining success. Garbatella and San Paolo are still very coveted, but so are the areas nearby the Tor Marancia park and the Scott park, such as Montagnola or Ardeatino. During the COVID-19 pandemic, purchases for investment purposes came to a halt, focused as they were in the areas surrounding the universities of Roma Tre and Garbatella. The area of Appia Antica, where many exclusive properties are located, equipped with swimming pool and private large green spaces, attracts a demand for luxury houses. On the other hand, an increasing demand from young people is being focused in the Quadraro area, considered a peripheral area, due to quite accessible prices. As far as leases are concerned, the demand proved to be erratic as well as directly related to the reopening and the restrictions on businesses. As far as consumers’ needs are concerned, the demand for greater assets with extra rooms for working from home, outdoor spaces (gardens, terraces) and modern and functional spaces was confirmed also in this segment following the first lockdown. The demand is moving towards semi-

central areas that can offer greater surfaces and outdoor spaces, such as Balduina, Vigna Clara, Fleming and Gianicolense. As far as home-owners are concerned, the trend of relocating assets from the short-term market to the traditional residential market was confirmed. As of today, the foreign demand is still virtually non-existent. 2021 H1 Outlook 2021 H1 outlook shows similar trends for both sales and leases, which should remain stable if compared to 2020 H2. The sales and leases market will probably be affected by the constant demand of households who need either a new home or a substitution. The full recovery of the leasing market, however, especially in the Historical Centre, will only be possible with the return of international tourists and, in the wider metropolitan area, with the reopening of events and universities. More specifically, in the Southern area a slight increase in fees may be recorded, while prices and transactions are expected to slightly drop.

*In the Southern Area different trends have been registered in sub-areas Source: Engel & Völkers

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Historical Centre and Prati-Vatican area In the Historical Centre , the average prices’ range is physiologically very wide and varies according to the location, the maintenance status and the proximity to historical points of interest. As far as renovated properties are concerned, prices range between €4,000 (in Castro Pretorio, Testaccio, Esquilino and Portuense rioni) and €11,000 per sqm, depending on the location. Discounts remained stable if compared to the previous half-year, ranging between 8-10% depending on the state

Source: Engel & Völkers

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of the asset and on its features. Selling times range between 6-12 months. In the Prati-Vatican area, the average prices range substantially, going from €4,200 to €7,000, and yet it remains stable on a half-year basis. Average selling times amount to about 8 months, with average discounts in line with the rest of the market (7-11%). Leasing fees for newly-renovated assets dropped in the Historical Centre (€145-385 per sqm per year), whilst increasing in Prati-Vatican (€150-230 per sqm per year).

Rome: Historical City Centre - Real estate prices, H2 2020

Source: Engel & Völkers

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The Northern Area Average prices remained stable on a half-year basis in all neighbourhoods, with average values ranging from €3,000-5,000 per sqm. Parioli and Trieste/Salario areas recorded higher prices, with an average of €7,000 and €6,000 per sqm respectively. The average discount

Source: Engel & Völkers

Market Report • Milano & Roma H2 2020

ranges between 7-11%. Selling times range between 6-10 months. The most sought-after areas are Balduina and Talenti. Average fees dropped for newly-renovated assets, ranging from €140-265 per sqm per year.

Rome - Level of real estate prices, H2 2020

Source: Engel & Völkers

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The Eastern Area Average prices recorded an overall stationariness on a half-year basis, with the exception of the Aurelio area, where a drop was recorded. Selling prices range between €3,500-4,000 per sqm for renovated properties and between €2,900-3,500 for non-renovated ones. The

Source: Engel & Völkers

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average discount ranges between 7-11% in the whole area, with spikes of more than 20% for specific types of assets. Average selling times vary between 4-5 months in Monteverde and Gianicolense and around 8 months in Aurelio. Overall, average fees grew for new assets (€147-309 per sqm per year).

The Southern Area Average prices for new/renovated properties are substantially stable if compared to the previous half-year. Average prices range from € 2,200-4,800 per sqm for renovated properties to € 2,000-4,300 per sqm for non-

7-15%. Selling times range between 6-9 months. Torrino, Mostacciano, Mezzocammino and Eur Centro are the most sought-after areas. Average fees are increasing, with €115-235 per sqm per year for new/renovated properties.

renovated ones. The average discount ranges between

Source: Engel & Völkers

Market Report • Milano & Roma H2 2020

Source: Engel & Völkers

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Rome’s Review

Interview Helio Cordeiro Teixeira Managing Director M.C. Rome Engel & Völkers Q: What does the demand trend look like in 2020 H2? How did the COVID-19 emergency impact on the prime market? With the final figures at hand, 2020 H2 was a positive surprise, given that it overcame the expectations and forecasts we had made before the summer break. In July a growth trend - which had begun at the end of the first lockdown - was confirmed, witnessing the interest and the will for change of buyers. Following the summer break, characterised by a need for freedom of movement followed by an increased preoccupation for the increase in infections, the market reacted positively yet again, with a rather high number of transactions in the prime market from October until December 2020. This trend highlighted the need for changing the concept of first home, which arose from the new social situation: buyers looked for more room in order to live their home in a new way, combining comfort, work spaces and liveable outdoors. More often than not, independent units were the most popular choice. Semi-central areas were the most sought-after, even though also prime areas recorded an increasing interest, even greater than the one of H1. Moreover, we witnessed many cases of purchases for investment purposes, often for family needs rather than income. As far as prices are concerned, we did not record a significant nor widespread declining trend, even though the negotiation margin increased in the presence of personal needs or assets bereft of all the current housing prerequisites. Investments on bare ownership, on the other hand, are arousing more and more interest among market operators. Despite all of its surprises and challenges, 2020 ended with positive results as far as the number of transactions is concerned, given the higher final figures obtained if compared to the forecasts made at the beginning of the COVID-19 pandemic, which were significantly less optimistic.

Q: As far as Rome’s areas are concerned, did you record new trends? Did the demand change its needs and requests? The internal demand of the residential sector did not stop in 2020 H2. On the contrary, there were signs of continuity that confirmed the will of many clients to change in order to adapt to the new housing needs. Most transactions took place in the metropolitan area of Rome, even though we recorded an interest for second houses or homes in more peripheral areas that still have easy access to the city centre. Saying that a radical change in the housing map of Rome took place would be an exaggeration, since the complexity in the management of services to citizens, the slowdown of some urban projects and the lack of structural and targeted investments did not highlight to consumers an area of specific interest for a safe investment. This being the case, we recorded a purchase trend in semi-central areas with good connections to the centre, also as an alternative to more central areas with a lower price to sqm ratio. A positive development which characterised 2020 H2 was the renewed interest in prime assets in central, historical and traditionally more expensive areas. The lack of and difficulty to find outdoor spaces in these contexts brought about a slowdown in demand in 2020 H1, even though, in many cases, the importance, location and prestige of the building were still considered as key factors given the good economic return of the investment in prospect. In any case, buyers’ choices were led by a need for greater indoor spaces, the existence of outdoor ones, the proximity with parks/green areas and easy connections with central or working areas. Q: What are the forecasts for 2021 H1? As mentioned above, the previous year ended with a more positive result overall than the one forecasted in March 2020, on the occasion of the worsening epidemiological and health situation in Italy. In our case, apart from the effective organisation and adaptation skills of the company, we have to give credit also to the farsightedness of the Engel & Völkers Group,

Market Report • Milano & Roma H2 2020

which always invested in solutions, technologies and services aimed at carrying out its activities dynamically, focusing on the client and more often than not anticipating trends. As of today, it is quite hard to make a forecast for the following year, as many aspects depend on important variables that are currently under development, such as the macroeconomic situation, the job market and the health context, which may have a real and psychological impact on the purchase or substitution of a home. The Engel & Völkers Group, and Rome’s Market Center in particular, are strongly committed in investing on the structural growth of the company through the increase in resources, business volumes and market shares. We believe that the interest in real estate assets will further consolidate, along with the new needs for inhabiting our houses.

Market Report • Milano & Roma H2 2020

The Recovery Decree (Decreto RIlancio) and the 110% tax deductions for housing purposes show important development opportunities for the real estate sector, with positive impacts that will be clearer in 2021. Finally, we believe that we are currently facing a change that will consolidate - upon the end of the pandemic - a trend linked to the people’s new housing needs, which shall lead the choices on new purchases, such as: larger spaces, the possibility of managing these spaces multifunctionally, the existence of outdoor spaces, the consolidation of smart-working habits, green areas and easy connections with central areas of the city. Certainly, beyond this general framework, prime assets located in central areas will continue to bring about investments and interest from both national and foreign clients.

Milan and Rome markets at a glance

In the second half of the year, Milan and Rome prime markets recorded a lighter trend drop in transactions if compared to H1. Q3, burdened by minor movement restrictions, benefited both from the conclusion of transactions which were halted by the Spring lockdown and from the reconfiguration of households’ purchase and lease demand towards larger properties located within more liveable areas. The market of smaller assets, however, is heavily penalised, given the lack of leasing demand caused by the setback on tourism, education, business events and entertainment imposed by the government, making it also less palatable for investments. In Milan, now once again hit by the pandemic, the leasing market moved from the excess in demand of the previous years to an oversupply. Sales prices, if compared to the dropping leasing fees, either remained stationary or slightly decreased. Demand reversed its priorities, looking now at the quality and the comfort of the asset rather than at its location. New areas of interest have thus come to the

fore in all semi-central and peripheral areas. In Rome, which recorded a better market resilience as a whole, the prime demand showed a renewed interest in the Historical Centre, which had grown weak over H1, and, at the same time, expressed a new interest for recently-built areas, which guarantee a better living quality. The long-term leasing market is facing dropping fees due both to the introduction in the market of assets previously destined to short-term leases and to a major share of the supply not capable of meeting the requirements of the demand. Engel & Völkers’ outlook on 2021 H1 outlines a waitand-see approach for the prime market, with different trends for sales and leases. The sales market will face stationary transactions in the consolidated areas, with a growing demand around green areas with good connections to the city centre. Conversely, the recovery of the leasing market will still remain subject to the control measures for this pandemic, as well as to the total reopening of demand-generating activities.

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Imprint Editorial Office Engel & Völkers Italia S.r.l. Via Dante, 16 I-20121 Milano (MI) Phone: +39 02-584 99 61 www.engelvoelkers.it Offices Engel & Völkers Milano M&M Real Estate S.p.A., Licence Partner di Engel & Völkers Italia Srl Via Broletto angolo Via dei Bossi, 7 • 20121 Milano Via Buonarroti, 21 • 20149 Milano Corso di Porta Romana, 123 • 20122 Milano Via Eustachi, 19 • 20129 Milano Via Giacomo Boni, 25 • 20144 Milano Phone: +39 02-94 43 33 31 Fax: +39 02-94 43 52 14 www.engelvoelkers.com/milano Engel & Völkers MMC Roma EV MMC Italia S.r.l. Corso Vittorio Emanuele II, 282-284 00186 Roma Phone: +39 06-45 54 81 20 www.engelvoelkers.com/roma The Market Report • Milan & Rome H2 2020 edited by Engel & Völkers has been realized with the collaboration and scientific support of Nomisma. Graphics: Andrea Dalprato Image Sources: Adobe Stock Printed: March 2021 Reproduction of content is prior permission of the publishers. No liability is accepted for editorial content, accuracy of text or misprints. No liability is accepted for errors in details.

Market Report - Milano Roma - H2 2020

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